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蛋壳「暴雷」之后 自如能独善其身吗?

 2020-11-18 09:51  来源:A5专栏  我来投稿   科技新知的个人主页 撤稿纠错

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作者:魏宇奇,编辑:汉卿

2020年1月17日,蛋壳公寓赴美上市,虽然「长租公寓第一股」的名头已被青客公寓抢走,但体量比青客大的蛋壳还是获得了许多关注。

此后,蛋壳公寓不止一次的登上热搜,只不过这些热搜都与负面有关。

11月16日,《博望财经》引用蛋壳新离职员工的消息表示「蛋壳公寓或将宣布破产,目前杭州蛋壳公寓已经出现租户被断网现象,深圳蛋壳公寓已经有房东开始驱赶租客,武汉蛋壳公寓已经有房东开始直接联系租客缴纳房租。」

微众银行也已经表示将为蛋壳租金贷用户提供延期还款服务,并且租金贷用户可以暂缓上征信。

科技新知就破产一事询问了两位蛋壳工作人员,其中一位暂无回复,另一位则发来了蛋壳官方发布的微博声明。

其实,无论蛋壳是否破产,长租公寓都已是「雷区。」从已上市的企业来看,长租公寓们长期被负面消息和巨额亏损所笼罩,而这种情况不知何时能结束。

国内的长租公寓,除了规模有限的房企派以外,最大的莫过于与蛋壳同属一派的自如了。一年前,自如宣布其房源规模已突破100万间,成为国内最大的长租公寓企业。

同时,自如不仅有链家为其提供资源,还有软银、红杉等资本提供资金支持,这让自如从出生起就赢在了起跑线上。

不过,在长租公寓雷声滚滚之际,拥有先天优势的自如,能成为业内第一个走出「快速扩张-上市/持续亏损-负面频发」怪圈的企业吗?

01 长租公寓们为何流血?

虽然蛋壳公寓已经通过官方微博表示「破产」只是谣言,但包括蛋壳在内的长租公寓们,眼下的局面并不好却是真的。不管是上市的还是没上市的,规模大的还是规模小的,普遍都在「流血。」

长租公寓们流血的表现在于,看不到尽头的亏损以及开始放缓的增速。

以蛋壳为例。蛋壳在今年仅发布了第一季度的财报,二季报和三季报迟迟不见踪影,这让蛋壳的一切回应都显得苍白无力。

据蛋壳一季报显示,其一季度的亏损为12.344亿元,大于去年同期的8.162亿元。如果说今年有疫情的影响,那2019年的数据更能说明真实情况。

2019年,蛋壳总营收为71.29亿元,同比增长167%,而2018年同期的增速高达307.3%,净亏损扩大至34亿元,如果算上2017年亏损的2.72亿元,2018年的13.67亿元,蛋壳三年的累计亏损高达50.78亿元。

青客的情况与蛋壳大致相同。2019年,青客的总营收为12.34亿元,同比增长38.65%,2018年同期的增速为78%;净亏损为4.89亿元,2018年为4.26亿元。

截至2020年3月31日,蛋壳公寓的入住率为75.6%,仅比2019年的76.7%下降了1.1%。

两相对比之下,我们不难发现疫情对长租公寓们业绩的影响其实是有限的,而且它们的糟糕表现也是早已有之的,这说明长租公寓们的「流血」另有原因。

曾有人在2018年问过潘石屹「长租公寓是否赚钱」,潘石屹直接给长租公寓判了死刑。

他表示我做了二十多年的房子就反复算这个账,生意一定要有能够算的过的账才可以做。按照银行的基准利率是4.9%,你可能4.9%贷不过来,拿不到。按5%、6%的银行利率把款贷过来建成公寓,你租出去,你的回报率最高超不过1%,所以这个生意是亏。

虽然长租公寓们没有选择自建公寓,但从房东手里拿下房源经过装修后转租出去的模式,其实和潘石屹说的存在同一个问题,那就是资产过重。长租公寓们为了拿下这些房源所付出的成本如同房企「拍地」的投入,都占据了大量的资金。

因此,与房企们为了快速回笼资金不得不祭出「高周转」法宝相似,长租公寓们也不得不尽可能的提高入住率。而现阶段国内长租公寓们无法盈利的主要原因,其实就是运营效率无法跟上规模的节奏,进而导致了过渡企业依赖租金贷,引发了在金融和服务上的种种乱象。

业内对于盈利其实有着这样的共识,即入住率达到95%就可以赚钱。但即便是行业第一的自如也是在2019年才在部分城市达到及格线,而从2011年成立算起,自如仅用八年时间就拥有了一百万间公寓。

所以我们会看到为了增长目标,长租公寓们运营的公寓数量和营收、亏损是成正比的。

还是以蛋壳为例。截至2019年12月31日,蛋壳公寓运营的公寓数量达43.83万间,同比增长85%,同期的营收增速为167%,净亏损从2018年的26.75亿元扩大至34亿元。

到了今年一季度,蛋壳拥有的公寓数量增加至41.9万间,同比增长46.8%,同期的营收增速为62.5%,净亏损从去年同期的8.16亿元扩大至12.3亿元。

即便如此,长租公寓也并不是无路可走,它们的国外同行,长租公寓鼻祖「EQR」早已实现了盈利。

在发展上,EQR采取了重资产布局和灵活融资两手住的策略,收购核心物业和利用资本杠杆同时进行。

截止2017年底,EQR拥有物业数量303个,公寓房间数共计7.83万间,出租率高达95%,同期租金收入达24.7亿美元,租金毛利率为34.29%。与国内的长租公寓在短期之内以规模为导向实现了爆发性增长不同的是,成立于1969年EQR取得这个成绩用了近五十年。

可以说,国内的长租公寓们今天流的血都是昨天欠下的账。

02 自如能率先走出泥潭吗?

蛋壳、青客虽然率先上市,但长租公寓行业内最大的玩家其实是仍然在聚光灯之外的自如。

在披着「互联网+」外衣的长租公寓行业中的企业,如果想要在资格赛中胜出,有两点要素是必须具备的,那就是规模和资金。

目前蛋壳管理着41.9万套房源,青客的规模逊于蛋壳,而自如在2019年时就官宣旗下房源突破100万间,这意味着自如已是行业第一。

在资金上,虽然青客和蛋壳可以借助上市公司的身份去融资,但在金额上还是无法跟自如相媲美。

自如最近一次拿到融资是在今年3月,由软银愿景基金独家投资的10亿美元A轮融资,投后估值66亿美元。10美元的融资额不仅超过了蛋壳IPO时1.4亿美元的募资额,也几乎和蛋壳上市之前拿到的融资总额相当,66亿美元的估值更是蛋壳+青客市值的数倍。

可见,背靠链家的自如,在规模和资金上都拥有其他对手难以比拟的优势。

那么有优势的自如,能否打破青客和蛋壳的「快速扩张-上市/持续亏损-负面频发-被传破产」的怪圈?这取决于两点,自如做了什么以及自如与其他对手有哪些不同之处。

这就不得不提自如的模式,从模式构成上看自如可以说是左晖的下一个「贝壳」,自如不仅要做长租公寓,围绕租房的其他需求它也要做。

自如CEO熊林曾在2018年接受虎嗅的采访时提到,自如的定位是「提供居住产品和生活服务的科技公司。」

在未来的规划中长租公寓业务只有40%,包括旅游市场的民宿、独栋公寓的社区化、社群化运营等待开发业务占30%,另外30%来自包括保洁、维修、搬家,甚至家居用品电商平台在内的衍生服务。这和以新房、二手房交易为基础,延伸到装修等业务的贝壳找房相似。

自如的设想在理论上看是可行的,贝壳的表现就是例证,但自如其实并不能和贝壳划等号,这点也决定了它很难走出蛋壳们陷入的怪圈。

首先,与贝壳的轻资产运营模式相比,包括自如在内的「二房东们」的模式都太重,而不佳的状况又收窄了它们的融资渠道,这让EQR的成功经验难以被复制。

以蛋壳为例,20219年蛋壳的营收为71亿元,同比增长166.5%,房租成本就达到64亿元,同比增长194.7%。

而跌跌不休的股价和无休止的亏损,让蛋壳和青客很难通过其他渠道继续拿到融资。蛋壳在IPO时拿到了1.4亿美元的融资,青客的募资额更少只有4600万美元,这与亏损相比实在是杯水车薪。长租公寓现在处于既不能造血又在大量失血的的境地。

其次,与长租公寓们的营收增速已经开始下滑且还未盈利相比,贝壳不仅依然保持着高增长,也已经实现了盈利。今年前三季度贝壳的营收总额为477.6亿元,超过去年全年的460亿元;经调整后的净利润达37亿,超过2019年全年的25.9亿元。

也就是说,即便是同样进行大规模扩张,同样围绕房产周边做其他新业务,业绩的高增速也足以为贝壳提供弹药,但自如却没有这么好的运气,从2015年至2017年,累计亏损近13亿元。虽然自如此后再也没有透露过数据,但鉴于基本面没发生变化,目前恐怕仍处于亏损中。

因此,即便自如已经跑到了行业第一,熊林也表态「自如暂无IPO时间表,要更聚焦于创造用户和社会价值」。但在无法复制EQR和贝壳的成功经验的情况下,等待自如的并不是收割胜利果实,而是甲醛导致租客死亡、强制涨房租等一系列负面新闻,以及无法走出的「快速扩张-上市/持续亏损-负面频发」怪圈。

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作者: 科技新知    /    文章:39篇

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